Легкий доступ к выгодному кредитованию
Звоните нам:
Ежедневно,
с 9:00 до 19:00
Заказать звонок
Мы всегда на связи!

Как банком кредитуется инвестиционный проект?

Процедура кредитования банком инвестиционного проекта имеет свои особенности. Прежде всего, инвестиционный кредит - это целевой кредит, выданный сугубо на выполнение проекта. Все денежные средства выданные банком на целевые нужды будут тщательно проверяться, поэтому необходимо распределить денежные потоки, не относящиеся к проекту, заранее, чтобы не попасть впросак.

Банковское кредитование инвестиционных проектов имеет 3 вида:

1.Проектное финансирование;
2.Финансирование в форме кредита;
3.Финансирование строительства объектов недвижимости.

Проектное финансирование

С возникновением проектного метода ведения бизнеса, возникла необходимость внедрения новой формы привлечения денежных средств, позволяющей кредитоваться без наличия изначально какого-либо залогового имущества на срок от 3 до 10 лет.

Особенностью такого вида кредитования является то, что финансирование выдается под будущие денежные потоки сгенерированные проектом. Главными гарантиями в проектном финансировании для заимодателей могут выступать активы, формирующиеся в ходе реализации проекта, а также патенты, лицензии на виды работ или разработку ценных активов, технологии, выпуск конкурентной продукции.

Банки предпочитают рассматривать проекты с высокой доходностью и опытной командой известных профессионалов, за плечами которых множество успешно реализованных проектов. Как правило, спросом пользуются проекты  по строительству жилья, индустриальных и коммерческих объектов, налаживание выпуска нового востребованного на рынке вида продукции, перепрофилирование или модернизацию предприятия.

Финансирование инвестиционного проекта осуществляется на созданное специально под проект юридическое лицо. Бюджет проекта и его затратные статьи четко зафиксированы и заемщик не может менять их по своему усмотрению, а уже согласованный с банком размер кредита не подлежит дальнейшему пересмотру. Созданные уже в ходе реализации проекта активы, закладываются банку под инвестиционный кредит.

Участниками проектного финансирования являются 3 стороны:

  • Проектная компания (заемщик) – отвечает за реализацию проекта, в рамках нового юридического лица, не имеющего кредитной истории и имущества для залога.
  • Инвестор – обычно является инициатором проекта, вкладывает средства в собственный капитал компании, с целью получения прибыли и роста бизнеса, а также и другими целями. Доля вложений в инвестиционный проект, как правило, составляет 30-50 % от суммы проекта. Чаще всего, банк предполагает что данные средства будут инвестированы на начальной стадии проекта (проектирование, ТЭО, получение разрешительной документации и т.д.)
  • Кредитор – кредитная организация, осуществляющая высоко рисковые вложения в старт-ап проект. Доля банковского финансирования в проекте составляет  50-70 % от бюджета проекта.

Риски проекта делятся между заемщиком, инвестором, кредитором и регулируются набором контрактов и соглашений. Ставки по инвестиционному кредиту и графики его выдачи, погашения, устанавливаются индивидуально и могут изменяться на разных стадиях проекта, в зависимости от хода реализации и с учетом прогнозируемых денежных потоков заемщика.

При таком рискованном виде кредитовании, банки проводят детальную экспертизу, составляют бизнес-планы, ТЭО, финансовые модели, проводят маркетинговые исследования. Банк заинтересован в том чтобы полностью вникнуть в специфику бизнеса клиента, понимать процессы, которые в нем происходят. Если речь идет о строительстве "с нуля" или модернизации уже существующего объекта, то обращается внимание на наличие в собственности или на условиях долгосрочной аренды земельного участка. Кроме того, большое значение имеет организация, которая будет осуществлять строительно-монтажные работы.

В отличие от обычных видов кредитования, рассмотрение заявки банком может составлять от нескольких недель до нескольких месяцев.

Финансирование в форме кредита

Это обычное банковское финансирование в форме - кредита, кредитной линии и лизинга. Кредитование предоставляется на инвестиционный проект, находящийся в рамках уже действующей компании.

Целями кредитования могут быть: обновление в компании оборудования (техники), приобретение нового оборудования (техники), открытие новых региональных представительств и филиалов, запуск нового производственного подразделения. Кредит выдается на развитие текущего бизнеса, модернизацию, обновление рабочих процессов.

Компания, подающая заявку на финансирование в форме кредита должна соответствовать требованиям банка – существовать более одного года и по результатам последних трех лет иметь чистую прибыль, подтвержденную бухгалтерской отчетностью.  В зависимости от размера финансирования компании может понадобится поручительство учредителей или аффилированных юридических лиц, а также обеспечение в форме залога.

Банк заинтересован в возврате инвестиционного кредита, поэтому он будет внимательно анализировать свои риски, проверять способность компании погасить обязательства по кредиту, рассчитаться со своими текущими обязательствами, а также попросит предоставить базу заключенных контрактов с покупателями. Даже если инвестиционный проект не принесет прибыли, банк должен быть уверен, что компания сможет справиться со своими обязательствами.

Финансирование строительства объектов недвижимости

Инвестиционный кредит на строительство объектов недвижимости является очень актуальным для компаний строительной отрасли, он выдается юридическому лицу (группе компаний)  на строительство зданий, сооружений и помещений нежилого и нежилого назначения.

     К ним относятся:

  • Жилая недвижимость
  • Гостиницы
  • Офисная недвижимость
  • Недвижимость торгово-развлекательного назначения
  • Многофункциональные комплексы
  • Складские/логистические комплексы
  • Коттеджные поселки

Банки выдают финансирование, как правило, клиентам, которые участвуют в проекте в качестве :

✓ Застройщика — это компания, обладающая правами на земельный участок и организующая управление процессом строительства;

✓ Дольщика — это компания, приобретающая права на строящиеся площади по договору (договорам) долевого участия (ДДУ), заключенному с Застройщиком в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 24.12.04 г).

Любой инвестиционный проект на этапе запуска сопряжен с высокими рисками, поэтому непременным условием банка для выделения финансирования является вложение части суммы в проект самим заемщиком. Условия по инвестиционному проекту от банка будут весьма выгоднее, при наличии положительных факторов, таких как: большая доля участия в проекте собственными средствами (более 30 %), высокая стадия готовности объекта (более 40 %), высокая ликвидность площадей проекта, предоставление ликвидных залогов, регресс на действующий успешный бизнес клиента, реализация площадей в объекте в том числе через ипотечные программы банка.

Основными условиями финансирования проектов являются:

1.Сроки кредитования составляют, в среднем, 5-10 лет.

2. Обеспечением по проекту могут быть:

— активы проекта: залог земельного участка (или права аренды) под строящимся объектом, залог объекта незавершенного строительством (при наличии его регистрации или возможности ее проведения), залог прав требований на строящиеся площади объекта, залог акций Застройщика, Дольщика и их материнских компаний, поручительства основных компаний группы клиента, поручительство собственников бизнеса.

— залог активов, не связанных с проектом (в зависимости от согласованной окончательной структуры сделки);

Структура обеспечения кредитным учреждением определяется для каждого проекта индивидуально.

3. График выдачи и погашения кредита:

— кредитные средства предоставляются в форме не возобновляемой кредитной линии по графику в соответствии с графиком выполнения работ. Возможно авансирование части расходов на СМР, приобретение оборудования и материалов. Возможный размер авансов определяется индивидуально исходя из структуры расчетов по проекту;

— график погашения кредита устанавливается исходя из плановых денежных потоков проекта с возможностью установления отсрочки по погашению основного долга на срок до окончания строительства и заполнения проекта (в случае аренды).

4. Подтверждение бюджета проекта и контроль в использовании средств

— до начала финансирования проекта проводится подтверждение бюджета проекта, фактически произведенных затрат, экспертиза ИРД и проекта на предмет соответствия действующим нормативным документам;

— в период строительства осуществляется периодический (ежемесячный или ежеквартальный) мониторинг хода строительства (проверка освоения кредитных средств, соблюдения графика строительства и качества выполнения работ);

— в случае предоставления кредита компании — дольщику кредитные средства направляются на оплату прав по ДДУ с последующим контролем их использования Застройщиком на строительство объекта;

— все расчеты, связанные со строительством проекта и реализацией площадей (сдачей в аренду), проводятся по счетам заемщика, открытым в банке;

5. Условия предоставления финансирования:

— получение полного пакета исходно-разрешительной документации;

— вложение клиентом собственной доли участия в проекте;

— окончание начального этапа работ по проекту (котлован, стена в грунте, водоотведение).

Основными требованию к проекту будут являться:

1) Наличие опыта реализации строительных проектов (у инициатора, проектной команды, подрядчика, проектировщиков).

2) Участие клиента в проекте собственными средствами. Минимальная доля участия 10-20 % от бюджета проекта.

Бюджет проекта включает расходы по приобретению земли (аренде), проектированию, строительству, расходов по запуску проекта (реклама, брокерские услуги и пр.), проценты на инвестиционной фазе проекта (до начала продаж, в случае продажи площадей) и прочие расходы, связанные с реализацией проекта.

3) Экономическая обоснованность проекта: 

— Проект должен иметь положительные денежные потоки на всех этапах до погашения кредита

— Срок окупаемости должен быть не более 10 лет. Срок строительства не более 3-х лет.

— Проект должен иметь возможность возврата кредитных средств и процентов при условии падения базовых цен реализации на 20- 30%;

Предварительное рассмотрение вопросов о возможности финансирования строительных проектов проводится банком, обычно, в течение 2-3 недель после предоставления клиентом необходимых документов.

 

Закажите бесплатную консультацию
МЫ ДАРИМ ВАМ БОНУС:
При обращении к нам за кредитом, мы снизим 1 % от ставки договора,
если:
  • Вы являетесь частным лицом
  • Берете кредит от 300 000 рублей
  • Вы устроены на работу официально
  • У Вас положительная кредитная
    история
Подать заявку на БОНУС !
Благодарим за Ваше обращение!

Мы свяжемся с Вами
в рабочее время!

В будни с 900 до 1800
по Московскому времени.

 

Если у Вас срочный вопрос,
позвоните нам по телефону:
+7 968 575-75-47.

С уважением,
отдел по работе с клиентами
AMPARA Credit
Заказать звонок
 
Здесь Вы можете оставить свой вопрос,
мы обязательно перезвоним Вам.
Здесь Вы можете оставить свой вопрос,
мы обязательно перезвоним Вам.